פינוי בינוי מתחמי – השלב הבא בהתחדשות עירונית

כידוע נקבע לאחרונה כי חוק תמ"א 38 במתכונתו הקיימת יסתיים באוקטובר 2022. בניינים אשר יסיימו את תהליך קבלת ההיתרים עד מועד זה יורשו להשלים את התהליך בתנאי החוק קיים. הצורך להתחדשות עירונית, גם לצורך חיזוק בניינים ישנים, הגדלת היצע הדירות באזורי הביקוש של מרכזי הערים והצורך לחדש ולעדכן את התשתיות העירוניות להתמודד עם הגידול באוכלוסיה, ברור לכולם ובלתי נמנע. ראשי הערים מברכים על השינוי, אולם, מבקשים לשלוט בו ולנהל אותו, מה שלא התאפשר להם במסגרת חוק תמ"א הקיים.

מה יחליף את חוק תמ"א הקיים? מה ייתן מענה לצרכים הגדלים של הציבור והרשויות המקומיות? מסתבר שהפיתרון כבר קיים משנות ה 50 וה 60 בחקיקה, רק שעכשיו, המציאות המשתנה הפיחה בו חיים חדשים והפכה אותו לרלוונטי מתמיד, עם השינויים המתחייבים של המאה ה 21.

ברוכים הבאים לעידן ה"פינוי בינוי מתחמי" העתיד של התחדשות עירונית.

מיזמי פינוי בינוי, הם פרויקטים בהתחדשות עירונית, במסגרתם הורסים מתחמי בניינים ישנים (לפי רחובות, שכונות או אזורים), מעבירים את הדיירים לדיור חלופי זמני, ובונים במקומם בניינים חדשים לפי תקני בנייה מחמירים ועדכניים ובאיכות טובה יותר, בניינים גבוהים ומגדלים, עם יותר דירות מאלו שנהרסו, ובנוסף, משדרגים ומתאימים גם את התשתיות העירוניות והסביבתיות, למציאות החדשה של יותר דיירים.

מעט מאוד מיזמי פינוי בינוי הוכרזו בשנים האחרונות, הרבה בגלל ההתרבות של פרויקטי תמ"א 38/2, המחייבים את פינוי הבניין המתחדש בלבד, ומאפשרים לדיירים שרוצים לחדש את הבניין שלהם לעשות זאת במהירות ובקלות יחסית. עם זאת, כאשר עוסקים בהתחדשות עירונית של מספר בניינים, או אף בשכונה שלמה ויותר, אופציית הפינוי בינוי עדיפה, מאחר והיא מאפשרת בניית כמות גדולה בהרבה של דירות, היא מבטיחה פיתוח תשתיות בסביבה, ולא מעט פעמים גם תמורה גדולה יותר לדיירים, ללא כל עלות מבחינתם, כמו בפרויקט תמ"א 38.

בתחום ההתחדשות העירונית,  מעדיפים, ראשי הערים "תכנון מתחמי" ארוך טווח, כזה שיאפשר להם לתכנן את המשך מגמת ההצטופפות בצורה נכונה ויעילה, תוך התחשבות בתשתית העירונית והציבורית. העדפה זו, אינה פסילה בהכרח של הצורך בחיזוק הבניינים במסגרת תמ"א 38, ע"י ראשי הערים, אלא, הבנה עמוקה כי ההתחדשות העירונית היא מגמה יציבה ומתגברת, וצריכה התייחסות של מדיניות ארוכת טווח, אותה צריך לתכנן ולנהל.

רוב מאמצי הרשות להתחדשות עירונית, הממשלתית, יושקעו, בשנים הקרובות, ביותר ויותר מיזמי פינוי בינוי מתחמי.

מיזם פינוי בינוי מתחמי כפוף לתוכנית בניין עיר (תב"ע) בסמכות החלטה של ועדה מחוזית. כשמתבצע פינוי בינוי בשכונה קיימת, יבנו לרוב, שכונה חדשה צפופה יותר עם שיפור בתשתיות, תוך שילוב שטחים ירוקים וציבוריים. 

לרוב, פינוי בינוי מתחמי מתייחס למתחמים שלמים וחייב לכלול לפחות 24 יחידות דיור בנויות (בשונה מפרויקט הריסה ובנייה במסגרת תמ"א 38/2 שבו ניתן גם להרוס ולבנות מחדש בניין בודד עם כמות דירות קטנה).

בכדי לבצע מיזם פינוי בינוי נדרשת הסכמתם של 80% מבעלי הדירות (רוב מיוחס), כמו בתמ"א 38/2 ולעומת הסכמה של 67% מהדיירים שנדרשת בתמ"א 38/1 במסלול של חיזוק ועיבוי.

ביולי 2018 אישרה הכנסת את תיקון מספר 6 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים) המהווה מהפכה אמיתית בתחום ההתחדשות העירונית. החוק מסיר חסמים וכולל סנקציות נגד בעלי דירות במיעוט המפריעים למימוש הפרויקט. בנוסף, מסדיר החוק מספר הליכים פורמליים להגנת כלל בעלי הדירות המעורבים בפרויקטי פינוי בינוי, וכן מקנה הגנה לאוכלוסיות מבוגרות. התיקון נכנס לתוקף באוקטובר 2018, ונקרא "החוק לעידוד מיזמי פינוי בינוי".

גם המדינה הבינה שכדי לקדם מיזמי פינוי בינוי עירוניים רחבי היקף נדרשת הסכמת הדיירים. לכן, חוקק חוק פינוי (פיצויים) תשס"ו בשנת 2006, המסדיר את הפיצוי שיינתן לדיירים המפונים, ובנוסף, את דרכי ההתמודדות עם מיעוט של דיירים המסרבים להתפנות במסגרת התהליך. החוק הוריד את אחוז ההסכמה הנדרש מהדיירים מ-100% ל-80% מבעלי הדירות. ולעניין, דיירים המסרבים לפרויקט למרות ש-80% מהבניין שלהם הסכים, קבע כי את ניתן לתבוע בעבור הנזקים (החוק מפרט במפורש מיהו דייר סרבן, ומתי קיימות עילות סבירות לסירוב).

החוק גם קבע כי הדיירים יקבלו דיור חלופי בזמן הבנייה במימון היזם הבונה. בסיום הבנייה חוזרים הדיירים לבניין החדש ומקבלים דירה חדשה, שלרוב תהיה גדולה יותר, אך לא בהכרח, אולם שוויה יהיה גבוה הרבה יותר מדירתם הישנה. החוק מאפשר גם לקבל פיצוי כספי במקום הדירה הישנה, גובה הפיצוי ייקבע במו"מ בין הדיירים ליזם. הדירה החדשה תכלול כמובן גם ממ"ד, והדיירים ייהנו מבניין חדש ומתשתיות חדשות בסביבתם, הכוללות גינות ושטחים ירוקים, מרכזי קניות, בתי ספר וגני ילדים, פתרונות תחבורה ועוד.

המדינה קבעה בחוק כי דיירי פינוי בינוי פטורים מתשלום המסים החלים על משפרי דיור ובמקום, הם חלים על היזם. מאידך, החוק מתייחס בחומרה גדולה יותר לדיירים סרבנים. דייר סרבן יהיה על מי שמסרב סירוב בלתי סביר לעסקת הפינוי בינוי, או, הדורש פיצויים ודרישות לא סבירות בשונה משכניו לבניין. דייר כזה ייתבע וישא בעלויות הנזקים לשאר הדיירים וליזם שקרו בעקבות עיכוב העסקה, או ביטולה.

במסלול מיסוי, מיזם פינוי בינוי מתחמי, קורה ביוזמת הדיירים, או, ביוזמת יזם פרטי, הפונים למדינה בבקשה שתכריז על מתחם עירוני מסוים כמיועד לפינוי בינוי. הכרזת המדינה ואישור המיזם המתחמי מקנה הטבות במס שבח, במס רכישה ובמע"מ על שירותי הבנייה. היזמים מממנים את הכנת התכנית המפורטת ומקדמים את אישורה בוועדות התכנון. מלבד הטבות המס, במסלול זה, היזם לא משלם על הקרקע שעלותה גבוהה בד"כ, בפרט, אם מדובר באזורי ביקוש, והוא מקבל זכויות בנייה עודפות באופן כזה, שבגין כל דירה קיימת שהוא הורס ומפנה הוא מקבל זכויות לבניית 3 דירות חדשות (אחת נמסרת לדייר והשתיים האחרונות נמכרות בשוק החופשי).

למרות המורכבות הגדולה, הן מבחינה תכנונית, חברתית, עירונית, נדל"נית, משך הזמן ובהקשרים נוספים אחרים, מיזמי פינוי בינוי בישראל, אינם בגדר חלום, או הבטחה על הנייר. נכון להיום כבר קיימים בישראל מעל ל- 900 מתחמי פינוי בינוי בשלבים שונים. על פי נתוני אתר מדלן, כ-350 מתחמים כבר התקבלו בוועדה המחוזית, או, מאושרים בסמכות ועדה מקומית. מדובר בהריסה של כ-40,000 דירות ישנות, ובנייתן של 150,000 דירות.

הרשויות המקומיות כבר הפנימו את יתרונות הפינוי בינוי מכל הבחינות, חברתית, עירונית וכלכלית, והן מסייעות יותר ויותר לקדם את הפרויקטים במסלולים השונים, ומאפשרים חידוש אמיתי ובר קיימא של מרכזי הערים.